Emlak Balonu Hakkında Merak Edilenler, Türkiye’de Emlak Balonu Var mı?

Konut piyasasına ilişkin sürekli yeni düzenlemeler gündeme geliyor. En son devlet bankaları konut kredisi faizlerini yüzde 1’in altına çekti ve konut talebini artırmaya çalıştı. Aslında bu hamle ciddi bir talebi de beraberinde getirdi. Ancak piyasada bulunan konut arzı oldukça yüksek. Konut arz ve talebin birbirini karşılamadığı durumlarda konut fiyatlarının spekülatif şekilde artışa geçmesi emlak balonu terimi ortaya çıkarıyor.  Aslında bu terim yeni değil, 2010 yılından bu yana iyiden iyiye ülkemizde konuşulur oldu. Kimi ekonomistlere göre ülkemizde emlak balonundan söz etmek yeni bir durum iken, kimi ekonomistlere göre de bu durum hemen her yıl söz konusu oluyor.

Konut sektörüne olan talep azalsa dahi konut fiyatlarının düşmediği, hatta yükseldiği gözlemlenir. Aslında bu tamamen konut piyasasını canlandırmaya yönelik bir harekettir. Hatta bu fiyatların artmasına zemin hazırlayanlar da piyasadaki spekülatörlerdir. Yani ev fiyatlarını artırarak, konutun kazandıran bir yatırım aracı olduğu izlenimi verilir. Dolayısıyla yatırımcılar paralarını değerlendirmek için, ne kadar yüksek olursa olsun konut piyasasına yönelirler. Sonuç olarak emlak balonu ortaya çıkmış ve konut piyasası hareketlenmiş olur. Emlak Balonu 3 çeyrek dönem boyunca konut fiyatlarında yüzde 15 oranında artış meydana getirir.

Emlak Balonu Piyasaları Nasıl Şekilleniyor?

Ülke ekonomimiz için konut piyasası büyük önem taşıyor. Dolayısıyla ekonomik ataklarda hem konut projeleri, hem de kamu inşaat sektörü destekleniyor. Hatta bunun için daha önce 10 yıl ile sınırlı olan ev kredileri 20 yıl vadeye çıkarıldı. Dolayısıyla kira öder gibi ev sahibi olma fikrine yeni bir alternatif eklenmiş oldu. Ayrıca konut kredileri faiz oranlarına devlet bankalarından gelen indirimler de yine konut sektörünü destekleyen diğer bir undur oldu.  2017 yılı Türkiye’si 179 milyar TL’lik konut finansmanı sağladı. Ancak 2008 yılında ciddi bir krizin oluşması ve Türk Lirasının aşırı değerlenmesi dış kaynakların ucuzlamasına yol açtı. Bu da dış kaynakların konut kredisinde kullanılmasına yol açtı.

Emlak Balonu konuşmaları ülkemizde aslen 2016 yılında konuşulmaya başlandı. Uzmanlar bu konuda ikiye ayrıldı ve bir kısım emlak balonu hakkında kamuoyunu uyarırken, diğer kısım da emlak balonunun olmadığını ve konut sektörünün değer kazandığını savundu. Yüksek fiyata satışa sunulan lüks konutların talebindeki daralma ise emlak balonunun olduğuna yönelik tezi güçlendirdi. Dolayısıyla arz fazlası kira fiyatlarında da bir düşüş yaşanmasına sebep oldu.

IMF Türkiye’deki Emlak Balonuna Dikkat Çekti

Ülkemizdeki söz konusu emlak balonu sorunu yalnızca ülke sınırlarında tartışılmıyor. Aynı zamanda IMF de Global Konut İzleme Raporunda ülkemizdeki söz konusu emlak balonuna dikkat çekti. Özellikle de 2017 mart ayında yayımladığı sayısında ördekler ile ülkemizdeki bu soruna derinden değindi. Bu sayıda emlak fiyatı artışında 23. Olan ülkemiz Estonya ve Malezya sonrasında, 3. Sırada yer alıyor. IMF’nin açıklamasına göre 2010 ile 2017 yılları arasında konut fiyatları ile kira fiyatları artışı arasındaki fark yüzde 50’ye çıktı.

Genel geçici krizler atağı ve Türk Lirası değer kazanması inşaat sektörünü zaten olumsuz etkilemekteydi. Bunun üzerine 2018 yılında yaşanan yeni bir kriz dalgası ve enflasyonun hızla artması bu sektörünün yeniden sallantıya düşmesine sebep oldu. Hatta inşaat sektörü bu süreçte batık krediler anlamında ilk sıralarda yer aldı. Günümüzde de ekonomik düzene ilan güvensizlik, dar boğazın yaşanması ve satın alma gücünün düşmesi hala inşaat sektörünün beklediği talebi görmemesine neden oluyor. Hatta inşaat sektörü 20019 yılının ilk çeyreğinde bir önceki yola göre yüzde 60 azaldı. Dolayısıyla tüm bu olumsuzluklar düzeninde ev satışlarının durmaması açısından emlak balonu stratejisine ihtiyaç duyuyor.